„Nachhaltiges Quartier“, „klimafreundliches Gebäude“, „zukunftsfähige Immobilie“: Seit dem 27. September 2026 gelten strengere Regeln für solche Aussagen. Für Immobilienunternehmen geht es dabei um mehr als neue Vorgaben für das Marketing. Es geht um die Frage, wie sauber die Verbindung zwischen Gebäudeleistung, Nachweis und öffentlichem Versprechen tatsächlich ist. Die EmpCo-Richtlinie stärkt tendenziell die Bedeutung glaubwürdiger, transparenter undunabhängiger Zertifizierungssysteme, weil sie pauschale Green Claims erschwert und nachweisgestützte Aussagen bevorzugt.
Nachhaltig. Klimafreundlich. Zukunftsfähig.
Diese Begriffe, „green“ und diverse Superlative, gehören inzwischen zum festen Vokabular der Immobilienwirtschaft. Sie stehen in Exposés, auf Projektwebsites und in Unternehmenspräsentationen. Sie sollen Orientierung geben, sagen für sich genommen aber wenig. Was genau ist an einem Quartier nachhaltig? Bezieht sich „klimafreundlich“ auf die Wärmeversorgung, den Energiebedarf, die Baustoffe oder auf Emissionen, die an anderer Stelle kompensiert werden? Beschreibt „zukunftsfähig“ einen bereits erreichten Zustand oder ein Ziel für die nächsten Jahre? Unschärfen sind heikel, seit in Deutschland die neuen Vorgaben zur Umsetzung der europäischen EmpCo-Richtlinie gelten. Sie verschärfen die Anforderungen an Umwelt- und Nachhaltigkeitsaussagen in der. geschäftlichen Kommunikation gegenüber Verbraucher:innen. Darauf mit vorsichtigerer Sprache zu reagieren, wäre naheliegend. Es würde aber am eigentlichen Problem vorbeigehen, denn häufig ist nicht nur der Begriff zu groß. Es fehlt die belastbare Verbindung zwischen dem, was ein Gebäude nachweislich leistet, und dem, was öffentlich daraus gemacht wird.
Der Claim entsteht nicht in einem Schritt
Wenn über die Zulässigkeit einer Nachhaltigkeitsaussage gesprochen wird, ist die Projektwebsite oft schon weitgehend fertig. Das Exposé ist gestaltet, die Visualisierung beauftragt und der Vertrieb wartet auf eine eingängige Botschaft; Verkaufsabsichten werden von Marketingexperten formuliert, nicht von den beteiligten Ingenieure:innen. Erst in der Folge wird geprüft, ob - meist unter Wirtschaftlichkeitsaspekten - aus dem Projekt ein „nachhaltiges Quartier“ werden wird und was konkret darunter zu verstehen ist. Zu diesem Zeitpunkt hat die Aussage im besten Fall bereits einen längeren Weg hinter sich. Am Anfang stand dann vielleicht die ehrbare oder politisch getriebene bzw. wirtschaftlich kluge Absicht, die Treibhausgasemissionen der geplanten Immobilien zu reduzieren. Darauf folgten überschlägliche Berechnungen, eine Kommunikation über mehrere Beteiligte mit entsprechenden Interpretationen des Inhaltes - und schließlich eine Kürzung und griffige Formulierung unter Marketing-Aspekten.
Im schlechteren Fall wird mit Umweltaussagen geworben, ohne dass diese zuvor einer technischen oder wirtschaftlichen Prüfung unterzogen wurden. Ohne Käufer oder Mieter existiert keine Finanzierung und ohne diese keine Sicherheit sowie Kenntnis über das Budget. Es fehlen also der Rahmen und Basis für eine Überprüfung, welche Maßnahmen sich wie finanzieren oder amortisieren lassen. Das erste Ziel ist somit die Bindung von Käufern oder Mietern.
In beiden Szenarien wird aus einer berechneten Emissionsminderung gegenüber einer Referenz so eine „deutliche CO₂-Reduktion“. Im Exposé ist anschließend von einem „klimafreundlichen Gebäude“ die Rede. Die Website verspricht am Ende „klimaneutrales Leben“. Jede Formulierung klingt etwas besser und behauptet etwas mehr.
Wo aus einer guten Maßnahme ein zu großes Versprechen wird
Die EmpCo-Richtlinie (Empowering Consumers for the Green Transition) verbietet der Immobilienwirtschaft künftig nicht jedes grüne Adjektiv, sondern sorgt dafür, dass Unternehmen offenlegen müssen, worauf sich eine Aussage bezieht, wie weit sie reicht und welche fachliche Grundlage sie trägt. Vereinfact, dabei rechtlich so nicht haltbar bzw. präzise: Zertifikat statt Werturteil. Kennzahl statt Schlagwort. Nachweis statt Versprechen. Die neuen Regeln betreffen allgemeine Umweltaussagen, produktbezogene Klimaclaims, Zukunftsversprechen und Nachhaltigkeitssiegel. Dies umfasst auch Bilder, Symbole sowie Marken- oder Produktbezeichnungen.
Die Immobilienbranche wirbt selten mit völlig erfundenen Umweltvorteilen, häufiger wird eine reale Maßnahme kommunikativ überdehnt: Eine Photovoltaikanlage kann sinnvoll sein, diese macht das gesamte Gebäude aber nicht automatisch nachhaltig. Ein begrüntes Dach ist eine konkrete Maßnahme, aber noch kein Beleg für ein „grünes Quartier“. Und ein Mobilitätskonzept beschreibt zunächst Mobilität, nicht die Erfüllung erforderlicher sozialer und funktionaler Standards. Eine Gebäudezertifizierung führt nicht zwingend zu einem„klimaneutralen Gebäude“.
Das geänderte UWG erfasst also nicht korrekt beschriebene Betrachtungsgrenzen, die den Eindruck vermitteln, eine Umweltleistung gelte für das gesamte Produkt oder die gesamte Geschäftstätigkeit, obwohl tatsächlich nur ein Teilaspekt betroffen ist. Die korrekte Kommunikation benennt, worauf sich die Maßnahme bezieht: das Bauvolumen, die Baugrenzen, Realteile, Ausschlüsse etc. Ähnlich sensibel ist die Grenze zwischen Ziel und erreichtem Zustand. Ein Planwert ist kein Messwert, eine angestrebte Zertifizierung ist kein abgeschlossenes Zertifikat. Und ein Dekarbonisierungsziel ist noch keine erreichte Emissionsminderung. Zukunftsbezogene Umweltaussagen müssen daher künftig auf überprüfbaren Verpflichtungen und einem realistischen Umsetzungsplan beruhen. Dazu gehören messbare und zeitgebundene Ziele sowie eine regelmäßige, unabhängige Überprüfung. Wer ambitionierte Ziele kommuniziert, muss sie deshalb nicht kleinreden. Er sollte aber kenntlich machen, was heute bereits geleistet wird und was erst erreicht werden soll.
„Klimaneutral“ bleibt ein besonders anspruchsvoller Claim
Besonders deutlich wird die neue Rechtslage bei der Aussage zur „Klimaneutralität“. Fachlich bedeutet Klimaneutralität, dass die durch eine Tätigkeit, ein Produkt, ein Gebäude oder ein Unternehmen verursachte Klimawirkung netto null beträgt. Dies wird im Sprachgebrauch unterschiedlich interpretiert. Das Klima wird durch diverse Treibhausgase beeinflusst, die Aussage meist auf eines dieser Gase (wenngleich das mit dem vermeindlich größtem Einfluss) reduziert: dem Kohlendioxid (CO2). Somit wäre die Aussage zu präzisieren: nämlich um den gemessenen Indiktor, die Methodik etc. Nicht mehr zulässig ist künftig die Aussage, wenn sie auf der Kompensation von Treibhausgasemissionen beruht (CO2Zertifikatshandel, Aufforstungsprojekte etc.). Damit entfällt ein wesentlicher wirtschaftlicher Anreiz für den Erwerb freiwilliger Kompensationszertifikate (Carbon Credits, Voluntary Carbon Market).
Auch ein Zertifikat spricht nicht für sich
Gebäudezertifizierungen schaffen Struktur, Vergleichbarkeit und sie liefern fachliche verifizierbare Nachweise; die die Forderungen der EmpCo stützen. Ein Zertifikat bestätigt, was innerhalb des jeweiligen Systems und Bewertungsumfangs geprüft wurde. Dies setzt voraus, dass es sich um erprobte, extern überprüfte Zertifizierungssysteme handelt und differenziert diese gegen Label ohne Verifikation oder Akkreditierung. Hier wird die Rechtsprechung in den nächsten Monaten die Abgrenzung erwartungsgemäß weiter schärfen.
In der Kommunikation werden Gebäudezertifikate gelegentlich weiter ausgelegt, als es der Prüfgegenstand zulässt. Betrachtungsgrenze, Status sowie Methodik dürfen nicht verschwimmen. Ein Vorzertifikat ist kein endgültiges Zertifikat, eine angestrebte Auszeichnung kein erreichtes Ergebnis, ein Zertifikat ist nicht die Bestätigung einer Klimaneutralität etc. Die etablierten Systeme geben den Kunden mit einem Regel-und Vertragswerk hinsichtlich der Außenkommunikation klare Vorgaben an die Hand. Leider wurden diese im Rahmen der Vermarktung wiederholt frei und kreativ ausgelegt. Zukünftig kann das rechtliche Folgen nach sich ziehen.
Ein Zertifikat ist ein starker Beleg, aber kein Freibrief für ein positives Umweltversprechen.
Was jetzt auf den Prüfstand gehört
Eine vollständige Kontrolle sämtlicher Kommunikation ist nicht unbedingt der beste Einstieg. Sinnvoller ist es, mit den Aussagen zu beginnen, die besonders weit reichen oder besonders sichtbar sind. Dazu gehören Klimaneutralitäts- und CO₂-Claims, pauschale Begriffe wie „nachhaltig“ oder „grün“, langfristige Umweltziele sowie Aussagen über ganze Gebäude, Quartiere oder Unternehmen. Auch Zertifizierungsdarstellungen, eigene Labels und stark ökologisch aufgeladene Visualisierungen verdienen einen zweiten Blick. Ein gutes Frühwarnzeichen sind Claims, deren fachliche Grundlage intern niemand zügig benennen kann. Dann liegt das Problem nicht allein in der Wortwahl, sondern auf dem Weg vom Projektwissen zur öffentlichen Kommunikation sind Information verloren gegangen.
Fazit: Der bessere Claim beginnt beim Gebäude
Für die Immobilienwirtschaft ist die Verschärfung der Regeln für die Nachhaltigkeitskommunikation vor allem ein Anlass, die eigene Übersetzungskette zu prüfen. Denn zwischen technischer Planung und öffentlichem Versprechen liegen mehrere Stationen. Aus einer konkreten Gebäudeleistung wird dabei schnell eine Aussage, die mehr umfasst, als ursprünglich berechnet oder zertifiziert wurde. Wer erst kurz vor Veröffentlichung fragt, ob ein grüner Begriff noch zulässig ist, setzt zu spät an. Verantwortliche müssen diese Frage sehr konkret beantworten: Welche Aussage trägt die tatsächliche Leistung dieses Gebäudes? Wer sie sauber beantworten kann, muss Nachhaltigkeit nicht kleiner reden, sondern kann viel mehr präziser darüber sprechen - und das ist am Ende überzeugender als jedes austauschbare grüne Adjektiv.
Sie möchten prüfen, welche Umwelt- und Nachhaltigkeitsaussagen Ihre Gebäudedaten tatsächlich tragen? Wir betrachten mit Ihnen die Verbindung zwischen Gebäudeleistung, Nachweis und Kommunikation und zeigen, wo Aussagen belastbar sind und wo sie nachgeschärft werden sollten.
Für eine grobe Einordnung haben wir die ersten Fragen für Sie im Anschluss dieses Beitrags beantwortet. Dieser Beitrag dient der allgemeinen fachlichen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Die rechtliche Beurteilung hängt vom Wortlaut, dem Bezugsgegenstand, dem Medium, der Zielgruppe und dem Gesamteindruck im Einzelfall ab.
Quellen: [eur-lex.europa.eu], [gesetze-im...nternet.de], [ihk.de] [tww.law], [ihk.de], [ihk.de]
Häufige Fragen zur EmpCo-Richtlinie in derImmobilienwirtschaft
Was bildet die Rechtsgrundlage der EmpCo und wofür steht die Bezeichnung?
EmpCo steht für „Empowering Consumers for the Green TransitionDirective“. Die EU 2024/825 wurde am 28. Februar 2024 seitens des EU Parlaments und des Rates angenommen. Sie ändert die Richtlinie über unlautere Geschäftspraktiken (2005/29/EG) und die über Verbraucherrechte (2011/83/EU). Ziel ist es unter anderem, Verbraucher:innen besser vor irreführenden Umweltbehauptungen und nicht glaubwürdigen Nachhaltigkeitssiegeln zu schützen.
Warum wird die EmpCo Richtlinie erst 2 Jahre nach Erlass verbindlich?
EU Verordnungen gelten unmittelbar in allen Mitgliedsstaaten. EU Richtlinien geben das Ziel vor, die Umsetzung erfolgt seitens der Mitgliedsstaaten durch nationale Gesetze, die sind gebunden an vorgegebene Fristen. Für die EmpCo Richtlinie galt die Vorgabe einer Umsetzung der erforderlichen Rechts- und Verwaltungsvorschriften bis zum 27. März 2026 sowie eine Anwendung der Umsetzung ab dem 27. September 2026.
Für wen gilt die EmpCo-Richtlinie?
Die EmpCo-Richtlinie schützt „Verbraucher“, nicht professionelle oder institutionelle Marktteilnehmer. Die mit der EmpCo geänderten Richtlinien über unlautere Geschäftspraktiken (UCPD) und Verbraucherrechte sind auf den Schutz von „Verbrauchern“ ausgerichtet. Der „Verbraucher“ist im EU-Recht definiert als: jede natürliche Person, die zu Zwecken handelt, die außerhalb ihrer gewerblichen, geschäftlichen, handwerklichen oder beruflichen Tätigkeit liegen, somit auf B2C Geschäfte. Institutionelle Investoren, Fonds, REITs, Versicherungen, Banken, Pensionskassen oder Immobiliengesellschaften sind demnach keine Verbraucher. Konsequenz für den Immobiliensektor: Die EmpCo erfasst unmittelbar vor allem Werbung gegenüber privaten Käufern, Vermarktung von Wohnungen an Privatpersonen, Aussagen gegenüber privaten Mietern, Nachhaltigkeitsclaims in Verbraucherwerbung. Hier greifen die neuen Vorgaben unmittelbar.
Betrifft EmpCo auch den B2B Immobilienbereich?
Wenn institutionelle Investoren, AssetManager, Fonds oder Versicherer Immobilien ankaufen oder bewerben, gilt die EmpCo-Richtlinie nicht unmittelbar. Das bedeutet nicht, dass Falschaussagen folgenlos wären. Hier greifen andere Rechtsregime wie das Wettbewerbsrecht (UWG), Vertragsrecht, Prospekthaftung,Kapitalmarktrecht, SFDR, Taxonomie-Verordnung, AIFM-/MiFID-Regelungen, Schadensersatzansprüche wegen falscher Angaben im Due-Diligence-Prozess etc.
Die EmpCo entfaltet zumindest dann mittelbar Wirkung, wenn sich die dort formulierten Anforderungen an die Nachweisbarkeit und Belastbarkeit von Nachhaltigkeitsaussagen zukünftig - voraussichtlich oder erwartbar - auch als Maßstab für Gerichte, Investoren und Marktteilnehmer im B2B-Bereich etablieren werden.
Was ist eine Umweltaussage (environmental claim)?
Die Richtlinie führt den Begriff „Umweltaussage“ (environmental claim) als eigenständigen Rechtsbegriff ein. Eine Umweltaussage kann als Text, Bild, grafisches Element, Symbol, Etikett, Markenname, Firmenname oder Produktbezeichnung auftreten. Sie vermittelt ausdrücklich oder indirekt, dass ein Produkt, eine Marke oder ein Unternehmen positive, keine oder geringere Auswirkungen auf die Umwelt habe oder seine Umweltwirkung verbessert habe.
Darf eine Immobilie, ein Produkt, eine Bauleistung weiterhin als „nachhaltig“ bezeichnet werden?
Nach der EmpCo-Richtlinie kann eine Immobilie im B2C-Geschäft nicht ohne Weiteres als „nachhaltig“ bezeichnet werden. Hierl iegt der wesentliche Unterschied zwischen der bisherigen Praxis und den neuen Anforderungen. Der Werbende muss nachweisen können, dass die angesprochenen Verbraucher diese Aussage nicht missverstehen und dass die behauptete Leistung objektiv belegt werden kann. Die EmpCo lässt allgemeine Umweltclaims grundsätzlich nur dort zu, wo die anerkannt hervorragende Umweltleistung (für den Begriff „Nachhaltigkeit“ auch soziale und Governance Themen betreffend) nachgewiesen werden kann, beispielhaft durch die Erwirkung offiziell anerkannter Umweltzeichen und vergleichbarer Nachweise – wenngleich auch hier mit Auflagen.
Welche Begriffe oder Umweltaussagen sollten Immobilienunternehmen besonders prüfen?
Besonders prüfbedürftig sind allgemeine Begriffe wie „nachhaltig“, „grün“, „umweltfreundlich“, „klimafreundlich“,„ressourcenschonend“, „klimaneutral“, „CO₂-neutral“,„klimapositiv“ und „emissionsfrei“. Ob diese verwendet werden dürfen, hängt vom genauen Kontext, Aussageumfang und den gesetzlichen Nachweisanforderungen ab.
Darf man noch mit einem „klimaneutralen“ Gebäude werben?
Die EmpCo selbst beantwortet diese Frage nicht ausdrücklich. Hier wird erst die Rechtsprechung und behördliche Praxis für Klarheit sorgen. Bis dahin sind präzise technische Aussagen gegenüber dem pauschalen Claim „klimaneutral“ die geeignete Strategie, mit konkreten Aussagen zu Betrachtungszeiträumen, Betrachtungsumfang (Operational vs. und Embodied Carbon, Nutzeremissionen), Qualitäten und genutzten Kennzahlen der Energieträger, Berechnungsmethodik etc.
NICHT zulässig ist die Aussage, wenn sie auf der Kompensation von Treibhausgasemissionen beruht (CO2 Zertifikatshandel, Aufforstungsprojekte etc.) und dadurch der Eindruck entsteht, ein Produkt oder Unternehmen habe eine neutrale, reduzierte oder positive Umweltauswirkung. Das ist ein Paradigmenwechsel von der Kompensation zur Dekarbonisierung. Genau dort liegen viele der klassischen Beratungsleistungen von ibak Hamburg.
Darf eine Quartiersentwicklung noch als „nachhaltig“ beworben werden?
Ebenso wie bei Immobilien ist der allgemeine Begriff „nachhaltig“ zukünftig durch präzise Aussagen zu ersetzen. Es muss erkennbar sein, welche Gebäude, Freiräume, Kriterien und Lebenszyklusphasen mit welcher Methodik erfasst , gegenüber welchen Benchmarks diese verglichen und in welchem Umfang diese umgesetzt und durch wen verifiziert wurden. Einzelne Maßnahmen wie Photovoltaik, Begrünung oder ein Mobilitätskonzepte rechtfertigen keine umfassende Nachhaltigkeitsaussage. Dies verlangt nach konkreten Nachweisen, welche fachlich und rechtlich tragen, beleg- und belastbar sind. Quartierszertifizierungen, der Good Mobility Standard oder vergleichbare Verfahren können hier einen Grundstein legen.
Genügen DGNB-, LEED- oder BREEAM Zertifizierungen als Nachweise der Nachhaltigkeit einer Immobilie?
Aus der Richtlinie lässt sich nicht ableiten, dass ein DGNB-, LEED- oder BREEAM-zertifiziertes Gebäude pauschal als „nachhaltig“ bezeichnet werden darf. Aus einer Zertifizierung darf nicht automatisch jede weitergehende Umweltbehauptung abgeleitet werden. Belegbar sind jedoch Attribute mit konkreter Nennung des Systems, der Systemvariante, der Zertifizierungsstufe und dem Erreichungsgrad. Solche Hinweise umfassen prüffähige Aussagen. Entsprechende Formulierungsvorgaben finden sich so in den Trademark Policies/Styleguides/Verträge der Systemgeber wieder und sind – wenn korrekt angewendet – für den Markt keine Neuheit.
Darf mit einer angestrebten Zertifizierung geworben werden?
Die EmpCo steht einer Werbung mit Zertifizierungen grundsätzlich nicht entgegen, sondern fördert die Nutzung nachvollziehbarer, überprüfbarer Nachweise (somit auch solcher im Rahmen von Zertifizierungsprozessen) anstelle pauschaler Umweltversprechen; insbesondere bei geeigneter Validierung dieser durch akkreditierte Dritte. Allerdings gibt es Anforderungen an die Form der Werbung. Es gilt die Vorgaben aus den Trademark Policies/Styleguides/Verträgen der Systemgeber mit Hinweisen auf die angesetzten oder erreichten Ziele und den Status Quo der Bewertung zu berücksichtigen. Eine angestrebte Zertifizierung darf nicht wie ein bereits erreichtes Ergebnis dargestellt werden. Formulierungen wie „Zertifizierung angestrebt“, „zur Zertifizierung angemeldet“ und „zertifiziert“ bezeichnen unterschiedliche Projektstände und dürfen nicht miteinander vermischt werden. Aus den Zertifizierungen dürfen keine weitergehenden Behauptungen abgeleitet werden, sofern nicht belegbar. Beispielsweise: „LEED Gold, daher klimaneutral“,„DGNB zertifiziert und deshalb grün“.
Wie vermeiden Immobilienunternehmen Greenwashing im Sinne derEmpCo?
Indem keine pauschalen Versprechen formuliert werden, Bezugsgegenstand und Systemgrenzen offengelegt werden, Planung und gemessene Realität getrennt, Vergleichswerte benannt und nur solche Aussagen verwendet werden, die durch passende fachliche Grundlagen gestützt werden.
Was müssen Projektentwickler jetzt konkret ändern?
Sie sollten bestehende Claims erfassen, kritische Aussagen priorisieren, Projekt- und Gebäudenachweise zuordnen und ergänzen, unklare Formulierungen überarbeiten und einen geregelten Freigabeprozess einführen. Besonders wichtig ist die frühzeitige Verbindung der Planenden, Ausführenden, der Marketingabteilungen sowie einer rechtlichen Prüfung.
Sind Website und Social Media ebenfalls betroffen?
Ja. Umweltkommunikation beschränkt sich nicht auf Anzeigen oder gedruckte Prospekte. Unternehmen sollten auch Projektwebsites, Unternehmenswebsites, Social-Media-Beiträge und andere öffentlich zugängliche Kommunikationsmittel überprüfen.
Sind veröffentlichte Altinhalte betroffen?
Die neuen Regeln gelten seit dem 27. September 2026 ohne allgemeinen Bestandsschutz für fortbestehende Umweltkommunikation. Deshalb sollten auch ältere, weiterhin öffentlich zugängliche Inhalte auf Websites, Social Media und in Vermarktungsmaterialien überprüft werden.
Wie unterstützt ibak Hamburg bei den neuen Anforderungen?
Die juristische Prüfung der EmpCo Konformität übertragen Sie bitte Rechtsberatern. ibak Hamburg unterstützt bei der technisch und fachlich belastbaren Herleitung und Dokumentation und damit der Absicherung von Nachhaltigkeits- und Umweltaussagen. Dies Erreichen wir durch ESG und Technical DueDiligences, Zertifizierungen und Taxonomie-Prüfungen auf Makro- sowie Berechnungen, Simulationen, Audits, Messungen, Materialprüfungen etc. auf Detailebene. Wir unterstützen Sie damit an der Schnittstelle zwischen Gebäudedaten, -bewertung, -dokumentation und Kommunikation.
