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In conversation with Anke Koch, founder and CEO of ibak Hamburg
Immobilien-Menschen beschäftigen die Themen ESG, Energie und CO₂, EU-Taxonomie, Klimarisiken, Zertifizierung, Finanzierung, Vermarktung und Betrieb. Diese sind Inhalt von Fachartikeln, Marktberichten, Strategiepapieren und fast jeder Messeagenda. Wir werden hier nicht die Bedeutsamkeit der Themen hinterfragen. Die Frage ist, was diese für ein konkretes Gebäude oder Portfolio bedeuten und welche Rolle diese für Entscheidungen bedeuten, bei denen Geld, Zeit und Marktwert auf dem Spiel stehen. Also sprechen wir mit Anke Koch, CEO von ibak Hamburg nicht über eine weitere Trendliste. Dass der Gebäudebestand vor großen Aufgaben steht, wissen unsere Kund:innen. Erhalt vor Neubau, schonende Sanierungen, Umnutzung von gewerblichen Flächen zu Wohnraum - damit beschäftigen sich unsere Kund:innen und wir gerade für innerstädtische Lagen seit Jahren.
Dieses Gespräch ist aus einem anderen Grund interessant: Wer mit ibak Hamburg zusammenarbeitet, begegnet Anke Koch. Sie prägt die fachliche Richtung unseres Unternehmens seit vielen Jahren, diskutiert mit Eigentümer:innen, Investor:innen und Projektverantwortlichen über Gebäude, Portfolios und Zukunftsfähigkeit – und stellt dabei oft andere Fragen als erwartet. Schließlich ist Anke Koch - und das merkt man - Ingenieurin. Sie hat keine besondere Geduld mit großen Begriffen, wenn daraus keine belastbare Entscheidung entsteht. Sie fragt nach Ziel, Funktion, Abhängigkeiten, Reihenfolge und Umsetzung. Klar und gelegentlich mit trockenem rheinischem Humor. Vor allem aber mit dem Anspruch, Kund:innen nicht mit Standardlösungen zufriedenzustellen.
Mit unserer neuen Website möchten wir aber nicht nur zeigen, was wir tun, sondern auch, wie wir denken. Dieser Beitrag gibt einen ehrlichen Einblick, wie wir auf Themen blicken, die viele unserer Kund:innen aktuell beschäftigen. Ein Gespräch über Immobilien, die nicht alles können müssen. Aber Kunden, die sehr genau wissen sollten, wofür diese künftig relevant sind.
Anke, wenn wir über Immobilien bis 2045 sprechen: Welche Fragen sollte aus deiner Sicht am Anfang stehen?
Die Frage, welche Reise und welchen Weg wir hoffentlich nicht einschlagen werden. Wer aktuell an Veranstaltungen der großen Wirtschafts- und Branchenverbände teilnimmt oder politischen Vertretern zuhört gewinnt den Eindruck, dass die Fokussierung auf militärische Gebäude der seit Jahren gebeutelten Immobilienbranche den notwendigen Auftrieb geben möge. Nun mag man argumentieren, dass auch ein CO2-arm erbautes Munitionslager oder ein Hangar eine ehrbare Aufgabe darstellen kann. Jedoch: Milliarden, die im worst case in Technologien fließen, die mit Fertigstellung der Anlagen bereits gestrig sind? Ich freue mich über jede dieser Immobilien, die nicht erbaut werden. Bei mir bleibt die Sorge, dass wir eine vermeintliche Sicherheit auf Kosten der Chancen von morgen und damit unserer Kinder finanzieren. Daher unsere Fokussierung auf den Bau und die Fall-Sanierung von Immobilien für Wohnen, Bildung, Produktion, Handel, Logistik und unseren städtischen Außenraum, die Quartiere.
Am Anfang steht immer die Frage, welche Aufgabe diese Immobilie in zwanzig oder fünfzig Jahren noch erfüllen soll. Für Bestandshalter und Investoren ist das in erster Linie eine wirtschaftliche Frage. Soll die Immobilie langfristig im Bestand bleiben? Soll sie verkauft werden? Soll sie für bestimmte Nutzer attraktiv bleiben? Soll sie in einem Portfolio stabilisieren? Soll sie eine Finanzierung absichern? Das klingt schlicht. Aber wenn das Ziel nicht klar ist, wird jede Maßnahme beliebig. Dann kann man sehr engagiert über Zertifikate, Reports, Tools oder Einzelmaßnahmen sprechen. Aber man weiß noch nicht, ob man am richtigen Problem arbeitet.Für öffentliche Auftraggeber ist das eine gesellschaftliche Frage: Wie schaffe ich sichere Räume, Orte der Begegnung, Schulen, die zeitgemäßen Lehr-und Lernformen Rechnung tragen, biodiversitätsfördernde und menschlichen Bedürfnissen entsprechende Außen- und Stadträume?
Für Eigennutzer und produzierendes Gewerbe richtet sich die primäre Frage an die Flexibilität der Immobilie sowie nach der Integration von betrieblicher Abwärme in das Gebäudekonzept, außerdem Themen wie Elektrifizierung oder geeignete Formen zur Eigenproduktion regenerativer Energien.
Anke, das gesellschaftlich brennende Thema des Wohnungsbaus begegnet uns bzw. dir aktuell wie?
Spannend, mitwie vielen unterschiedlichen Ansätzen aktuell dieser Aufgabe begegnet wird. Das Ringen empfinde ich als sehr motivierend. Wenngleich die Diskussionen dieUmsetzung nicht weiter verzögern sollen. Wir werden aktuell damit adressiert, dass die Bestrebungen um günstigen Wohnraum mit Ansätzen wie dem Gebäudetyp E, dem Hamburger Modell etc. den von uns angewendeten Zertifizierungsansätzen widersprechen. Wenn Sie die Zertifizierungen auf Einzelindikatoren und Umfang reduzieren, ja. Gleichwohl die Frage, welchen Qualitätsstandards wir für Immobilien definieren, welche über die nächsten 100 Jahre unser soziales Umfeld prägen, wenn wir die in den Zertifizierungsansätzen hinterlegten auch wertvollen Standards über Bordwerfen.
Wenn das inden Plattenbauten oder den Gartenstädten der 70er Jahre mündet, halte ich das für wenig verantwortungsvoll. Dann hätten wir aus der Historie nicht gelernt. Somit die Frage, wie wir ein kostengünstiges Wohnen ermöglichen. Modularität ist kein neues Thema, aber ist ein Ansatz. Wenngleich der Appell auch an die genehmigenden Behörden, Architekten weiterhin durch Wettbewerbe Einfluss auf das städtische Stadtbild nehmen zu lassen. Dies Bauträgern zu überlassen (bei allem Respekt vor deren Tun), sehe ich kritisch.
Viel charmanter finde ich den Ansatz einiger Baugenossenschaften, die wir in den letzten Jahren begleiten durften. Kleinere Wohneinheiten, weniger Fläche proPerson, Allgemeinflächen zur gemeinschaftlichen Nutzung. Tolle Konzepte, die unter dem Thema Suffizienz deutlich zur Kostensenkung beitragen und dies nicht zu Lasten von Erlebnisräumen und Wohlfühlflächen.
Viele Leser:innen kennen die großen Stichworte längst. ESG, Nachhaltigkeit, Klimaneutralität, Finanzierung, Regulierung. Was ist trotzdem noch nicht ausreichend geklärt?
Die Branche weiß sehr gut, was auf sie zukommt. Ich werde mich hüten, so zu tun, als müssten wir dieser erklären, dass Gebäude sich verändern müssen. Die offeneFrage liegt woanders. Es geht um Sortierung.
In Projekten sehen wir häufig sehr viele Informationen. Es gibt Verbrauchsdaten, Gutachten, technische Einschätzungen, Anforderungen von Banken, Wünsche von Mietern, strategische Ziele der Eigentümer, Hinweise aus der Regulierung und manchmal zusätzlich interne Vorgaben aus dem Konzern. Wir haben in den letzten drei Jahren davon gelebt, die Anzahl der Berichte und Gutachten ist beindruckend. Zumal wir aufgefordert wurden, die Berichte Dritter zu aktualisieren, zu überprüfen, erneut in Varianten zu denken. Aber aus vielen Informationen entsteht noch kein belastbarer Weg. Zumal, wenn die Finanzkraft sinkt und die Angst vorFehlentscheidungen steigt.
Man muss unterscheiden: Was ist zwingend? Was ist wirtschaftlich sinnvoll? Was ist perspektivisch relevant? Was kann warten? Was klingt gut, bringt aber für dieses Gebäude wenig? Und was ist vielleicht unbequem, aber entscheidend? Man könnte dies nun ausschließlich an einem ROI festmachen, das lässt aber dieVeränderungsprozesse des Marktes und die Themen des Klimawandels, dem wir entgegensteuern müssen und damit die spätere Vermarktungsfähigkeit außer Acht.
Ich erlebe nicht selten, dass viel Energie in die Frage fließt: Was müssen wir alles betrachten? Die bessere Frage ist oft: Was müssen wir jetzt entscheiden, damit wir später nicht unter Druck geraten? Das ist die eigentliche Arbeit. Nicht dasSammeln von Stichworten, sondern das saubere Einordnen.
Ich bin keine Verfechterin weiterer Regularien, ganz im Gegenteil. Aber die Bestrebungen der EmpCo zu Maßnahmen gegen Greenwashing feiere ich. Gerade wir haben uns in den letzten Jahren als „Nachhaltigkeitsberater“ einen Namen gemacht. Wenngleich derBegriff von mir seit ebenso vielen Jahren nicht mehr ohne Unbehagen genutzt wird.
Ein wunderbarer Begriff, da holistisch. Wenngleich in der Branche leider häufig inflationär genutzt. Eine Ernsthaftigkeit im Umgang mit den Inhalten stünde uns allen gut.Und dann – es hilft nicht! – kommen wieder unabhängige Bewertungsverfahren wie Zertifizierungen ins Spiel. Ob diese sich wandeln müssen, gestrafft werden müssen. Das können wir gerne diskutieren.
Wenn ein Eigentümer mit einer konkreten Frage zu unskommt, zum Beispiel „Wir brauchen eine Zertifizierung“, was fragst du zuerst?
Wofür genau? Das ist nicht provokant gemeint. Es ist eine sehr praktische Frage. Geht es um Finanzierung? Um Vermarktung? Um eine Transaktion? Um interne Steuerung? Um Qualitätssicherung im Projekt? Um eine Anforderung eines Mieters? Oder geht es im Grunde um das Bedürfnis, überhaupt erst einmal Orientierung zu bekommen?
And how wonderful it is when a certificate is more than just a document, but actually translates into the user experience. Interiors that are actively embraced and filled with life by employees, living spaces that truly feel like home, neighborhoods where shaded outdoor areas protect health, and so on. A piece of paper is valuable, but the experience is even more so.
Certification can be a very good tool. But it is not a business model. And it is not a real estate strategy, either. When it is clear what it is being used for, it can be an enormous help. It structures topics, provides evidence, makes quality visible, and can secure decision-making. If the goal is unclear, things get difficult. In that case, a certificate might provide peace of mind without ever answering the actual question.
A hammer is a good tool. But that doesn't turn a screw into a nail.
How do you recognize whether a property will still be competitive in 2045?
We don't look at a single label or a single metric first. What is much more interesting is: How well does this building remain adaptable? To the market and user requirements. To financing and regulation. To operations and technical developments that we perhaps cannot yet fully foresee today. This concerns very concrete things: energy supply, the building envelope, systems, spatial structure, social and functional standards, operating concepts, data availability, documentation, and investment requirements.
A building can look good today and still be strategically poorly prepared. It can be fully leased, but run into difficulties in a few years if data is missing, operating costs rise, investments are unclear, or users have different requirements.
Conversely, there are existing properties that seem unspectacular at first glance but have a good starting position if you recognize the right levers early enough. For me, competitiveness does not mean that a property has to be able to do everything today that might be in demand at some point in the future. That would usually be unaffordable and professionally unsound. Competitiveness means: The building remains adaptable and there is a plan.
Buildings last a long time, while requirements shift. You have to manage this tension; we cannot do it alone, but we can in working groups and as part of truly strong planning teams.
You say: a building can function well today and still be poorly prepared. Is that the point where it becomes dangerous?
Yes. Because it is deceptive. When a building clearly has problems, everyone notices. The pressure to act is obvious. It is more difficult with buildings that are still running fine today. Leased, technically unremarkable, no acute crisis. It is easy to get the impression that everything is fine.
Perhaps it is fine today. The question is: Will it still be fine when refinancing is due? When a major tenant renegotiates? When an investor takes a closer look? When operating costs become more significant? When data is needed for a report, an EU Taxonomy audit, or due diligence? Many risks do not arise suddenly. They only suddenly become visible. And then the room for maneuver is smaller. That is one of the most important points in my view:
It is not always the missing measure that is the problem. Often, it is the wrong sequence. Or acting too late.
Which requirements will particularly shape real estate by 2045?
I would distinguish between five fields. But not as a parade of trends. And the connection between them is important.
First: Energy and CO₂. That surprises no one. The decisive question will not be whether you talk about it, but whether you derive a reliable path from it. What is technically possible? What makes economic sense? What is due anyway? What needs to happen first?
Second: Climate adaptation. Heat, heavy rain, quality of stay, open spaces, microclimate. These are no longer side issues. A building must not only cause fewer emissions. It must also be able to cope with changing conditions.
Third: Data. But please, not as an end in itself. Data is only helpful if it improves decisions. You can have a lot of data and still make poor decisions. And you can start very reasonably with just a little, but reliable, data.
Fourth: Usage. Real estate must work for people. That sounds almost too simple, but it is occasionally underestimated. A space can be technically excellently documented. If it doesn't make a difference in everyday life and isn't accepted, it still has a problem.
Fifth: Economic traceability. Measures must be justifiable. For the property. For the holding period. For financing, leasing, operations, or sale.
Many discussions sound as if real estate will have to do everything at once in the future: climate-neutral, digital, resilient, flexible, healthy, biodiverse, and affordable, too. Is that realistic?
“Of course” – no! Not every property will be able to meet every requirement to the same depth. That is not a surrender to the standard. That is a sense of reality. An inner-city existing building, a new development, a logistics site, a listed building, a tenant fit-out area, and a mixed portfolio do not have the same starting position.
We must be careful not to try to turn every building into an ideal image. That may be professionally convenient, but it is not economically sustainable. A future-proof orientation does not begin with maximum demands. It begins with taking the reality of a building seriously. That does not mean thinking small. It means thinking strategically and sensibly. Sometimes comprehensive transformation is the best way. Sometimes it is a clear investment sequence or a clean data basis, and sometimes it is a certification.
The honest professional answer is sometimes: this measure sounds good, but it’s not the best lever here. That might not sound very exciting, but it is responsible. Otherwise, owners and project managers end up wasting time and money.
You talk a lot about economic viability. Doesn't that undermine the power of "sustainability"?
We’ve arrived at the term "sustainability," but in this case, it’s beautifully holistic. It’s actually the other way around. Too often, sustainability is treated as an optional extra in investment processes. That may be true for an investor at the individual building level. But from a macroeconomic perspective, unsustainable investments run counter to the future-proof management of capital.
This isn't a moral question; it’s about the competitiveness of our economy, especially when considering climate change and geopolitical shifts.
If we—as a non-petrostate, at least in this legislative period—rely on fossil fuels again and treat biodiversity and water cycle protection as optional, we will see in a few years that our domestic agriculture is no longer competitive against imports. It’s essentially madness. There are impressive experts working on sustainable finance. Very sober, data-driven. I would sleep better if their expertise were taken into account more.
Now, this certainly cannot be borne solely by the real estate industry. "The market won't fix this either." For this to succeed, we need political direction. But I at least want an awareness of the big picture. We can and must think on a smaller scale, too. Perhaps with regret that not all possible aces can be played for economic reasons. But denying the need for a change in thinking is painful.
Looking at owners and portfolio holders: what would be a better decision-making logic?
I would work with three questions. First: What is the goal of this property or this portfolio? Second: What threatens this goal over the next ten years? Third: Which measures reduce these risks most effectively without creating new problems? That sounds almost too simple. But these three questions bring a great deal of order. Then you no longer talk abstractly about sustainability, but concretely about value retention, operating costs, regulatory requirements, leasability, financing, user quality, and investment consequences. And you recognize more quickly whether a measure is truly necessary or is only being discussed because it is currently being discussed everywhere.
My wish: less trend-driven, more asset-driven logic. Real estate outlasts trends. If a strategy cannot explain which risk a measure reduces or which decision it prepares for, it is likely not yet clearly prioritized. That’s not a deal-breaker, but it is a sign to take a closer look.
Freundlicher Widerspruch?
Yes, that’s part of it. If a project is heading in the wrong direction, it’s our role to say so. Consulting on equal terms doesn't mean nodding along to everything. That’s why sometimes the "most expensive" advice is the most valuable: this measure makes technical sense, but it’s not the first step. Or: this certification might help, but it doesn't solve your actual problem. Or even: we shouldn't commission another analysis before it’s clear what decision should follow from it.
That’s not comfortable, but it’s fair. In the long run—and that’s how I operate—it’s more helpful to clients than agreement in the wrong places.
Will sustainability still be discussed as a separate topic in 2045?
I suspect less so. Not because sustainability will become unimportant, but because it will become a matter of course. No one seriously debates whether fire safety is relevant for a building. They debate how it is planned, verified, and implemented. Many sustainability requirements could follow a similar path. The question will no longer be: are we doing this, but rather how do we do it in a way that is sensible, economical, verifiable, and appropriate for this building? Then perhaps we will talk less about sustainability as a concept and more about real estate quality. That means operating costs, climate risks, and adaptability, as well as financing, user comfort, and data. And, of course, resilience and value retention. I could live with that very well.
What would you rather not hear anymore?
"We need an ESG certificate." That’s a bit of an exaggeration, of course, but a similar sentence is actually uttered time and again. A financing is pending, a transaction is coming up, the company is subject to reporting requirements, or it’s leasing to a corporation that is subject to reporting requirements... Time is money. But "just doing ESG" rarely, if ever, works. If the evidence is to be reliable, it must be actively integrated into decision-making processes.
This isn't rocket science, but it does require thoroughness so that the results are robust. Otherwise, you’re left with a glossy report that won't stand up to scrutiny. Fortunately, the recipients are also becoming increasingly knowledgeable!
Finally, let’s look ahead to 2045. Which properties will be successful then?
Not automatically the perfect ones. That might sound surprising, but I don't believe in perfect real estate. At least not as a general target. Successful properties will be those whose quality is transparent. Those that are well-understood technically and economically. Those that can be adapted and that work for people. Also, those that don't ignore risks. And where owners can explain why they made certain decisions. That might be less impressive than some visions of the future, but it is robust. And that’s what it comes down to in the end.
In 2045, many requirements that we discuss in detail today will be standard. Then it will become clear which buildings merely reacted to requirements and which were actually developed strategically. That is the difference for me: not louder or more beautifully phrased, but more sustainable.
Are you optimistic?
Yes. But not in a romantic way. The existing building stock is sluggish, capital is limited. Requirements are rising, and many companies are under significant pressure to make decisions. Nevertheless, I am optimistic because the industry has learned a lot. The debates have become more mature. Not everywhere, but noticeably. Many clients are not looking for simple answers, but for robust paths. That is a good starting point.
Perhaps we just need to stop pretending that the future of a property can be solved with the next label, the next report, or the next tool. That’s just not how it works. The future of a property is decided by whether we take its economic, technical, and human function seriously. Ideally starting today, not just in 2045.
Thank you for the open and inspiring conversation, Anke.
